부동산 등기부등본 보는 법 (3가지 키포인트)

전세사기피해의 주인공이 되지 않으려면 필수로 확인해야 하는 것, 바로 등기부등본 조회입니다. 소중한 내 전세보증금을 지키기 위해 3가지 키포인트만 보면 되는 부동산 등기부등본 제대로 보는 법을 알려드립니다. 

 

 

 

 

 

부동산 등기부등본이란?

등기부등본이란 토지나 주택과 같은 부동산을 누가 소유하고, 점유하고 있는지 관리관계를 기록해 놓은 문서입니다. 즉, 집에 대한 모든 권리와 그동안의 역사가 기재되어 있는 장부라고 볼 수 있는데요.

 

부동산의 주소지나 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 가압류 등의 권리 설정여부도 확인할 수 있기 때문에 매우 중요한 문서입니다. 그렇기 때문에 부동산 거래 시에는 부동산 등기부등본을 이해하는 것이 필수적입니다. 

 

부동산 등기부등본 3가지 키포인트

부동산 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 3가지 항목으로 구분이 됩니다.

 

 

🔎  표제부

집에 대한 기본적인 정보(건물 위치, 면적, 층수 등) 건물구조가 기재된 부분

✓ 계약하는 소재지 주소 확인하기

✓ 계약당일 발급일자 일치 여부 확인하기

 

🔎  갑구

소유권에 대한 사항과 매매, 경매, 가압류 등 소유권 권리가 기재된 부분

✓ 계약자 본인 여부 확인하기

✓ 경매 압류 기록 확인하기

 

🔎  을구

소유권 이외의 권리로 전세권이나 저당권 등이 기재된 부분

✓ 근저당권 설정 여부 확인하기

 

1. 표제부 

표제부는 쉽게 말해 집에 대한 간단한 자기소개라고 볼 수 있는데요. 부동산의 주소, 층별, 면적, 크기 등 부동산에 대한 기본적인 정보를 표시한 항목입니다.

 

 

✅ 표시번호	등기사항을 기재한 순서
✅ 접수	해당 부동산이 등기 접수된 날
✅ 소재지번, 건물명칭 및 번호	해당 부동산의 주소지, 건물명 표기
✅ 건물내역	건물의 구조를 설명하는 항목으로 몇층건물인지, 층별 면적이 얼마인지 확인할 수 있는 항목
✅ 등기원인 및 기타사항	등기한 이유가 기재되며, 소재지의 지번변경 또는 다른 변경사항이 생기면 반영되는 항목

 

살펴볼 내용

✅ 토지일 경우 - 토지의 표시(지번, 지목, 면적)

✅ 건물일 경우 - 지번, 건물명칭 및 번호, 구조, 층수, 용도, 층별 면적

 

집합건물의 표제부는 1등 건물에 대한 표시, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시, 전유 부분의 건물의 표시, 대지권의 표시로 나누어집니다.

 

 

• 전유 부분의 건물의 표시

집합건물에 속한 한 세대의 건물표시입니다. 건물번호에 기재된 정보를 통해 입주할 방의 층과 호수를, 건물내역에 기재된 정보를 통해 주거의 용도로만 쓰이는 '전용면적'을 확인할 수 있습니다.

 

• 대지권의 표시

집합건물이 속한 대지 중 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 내용으로, 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리가 기재되어 있습니다.

 

 

2. 갑구

등기부등본의 갑구에서는 집주인이 누구인지 확인해 볼 수 있는 소유권에 대한 사항이 기재된 항목입니다.

 

 

✅ 순위번호	등기한 순서대로 기재되고, 순위번호에 따라 등기 우열이 가려짐
✅ 등기목적	권리의 종류와 목적 기재(ex. 소유권 보존, 소유권 이전, 가등기, 가압류, 경매 등)
✅ 접수	등기부에 권리가 기재된 접수 날짜와 번호
✅ 등기원인	권리가 기재된 원인(ex. 매매, 상속, 증여)
✅ 권리자 및 기타사항	등기권리자의 이름, 주민등록번호, 주소 등이 기재되며 공동소유의 경우 '공유자'로 기재

 

살펴볼 내용

 

 

• 소유권 보존

소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기

 

• 소유권 이전

매매, 증여, 상속 등으로 인해 소유권이 변동되는 등기

 

• 가등기

부동산물권에 해당되는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 이해 예비로 하는 등기

 

• 가처분

부동산에 대해 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분행위를 하지 못하도록 막는 제도

 

• 가압류

채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대해 처분하지 못하도록 막는 제도

 

📌 권리자 및 기타사항 • 소유자 : 부동산 계약시, 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자와 정보가 같은지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 소유자 이름과 주민번호, 주소까지 꼼꼼하게 체크한 후 실제 계약시 주인의 신분증을 요구해서 일치하는지 확인하고, 가처분이나가압류, 압류 등 분쟁의 소지가 있는지 각별히 신경써서 확인해야 합니다.

 

 

3. 을구

등기부등본의 을구에서는 소유권 이외의 권리관계에 관한 내용으로, 근저당권이나 전세권 등의 권리관계가 기재되어 있어 해당 부동산의 채무관계나 임대관계를 확인할 수 있습니다.

 

 

✅ 등기목적	등기의 내용 또는 목적 표시(ex. 근저당권 설정, 전세권 설정 등)
✅ 관리자 및 기타사항	등기권리자 및 기타 권리사항 표시(ex. 근저당권 설정의 경우 : 채권최고액, 채무자 등의 정보 표기)

 

살펴볼 내용

•  근저당권 : 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)의 부동산을 담보로 받아 일반 채권자에게 우선하여 돈을 받을 수 있는 권리. 즉, 부동산을 담보로 한 융자

 

•  전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 사용 및 수익 하며, 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리. 즉 전세금의 우선변제를 받을 권리

 

•  임차권 : 상대방에게 목적물을 사용 및 수익 할 것을 약정하고, 임차료를 지급할 것을 약정함으로써 생기는 권리

 

• 소유권 이외의 권리에 관한 사항

저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 포함되는데 가압류나 근저당권에 대한 내용이 있으면 해당 건물에 빚이 있다는 뜻입니다. 만약 표기된 내용 중 글자 가운데 선이 그어져 있다면 본 권리가 해지되었다는 의미로 대출을 갚았다는 뜻입니다.

 

대출이 남아있다면 선이 그어지지 않은 상태로 채권최고액과 근저당권자(돈을 빌려준 사람 또는 은행) 및 채무자가 기록되어 있는데요. 채권최고액이 너무 크거나 근저당 기록이 많다면 거래에 주의하셔야 합니다.

 

 

단독주택이라면 등기부등본은 어떻게 발급해야 하나?

일반적으로 거래하는 부동산인 아파트나 연립주택과 같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산 소재 지번과 집합건물의 동, 호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고 하나의 등기부등본만으로도 권리를 파악할 수 있습니다.

 

 

하지만 단독주택일 경우에는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 총 두 개를 발급받아야 하는데요. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아서 나중에 피해를 당할 수 도 있기 때문에 꼭 건물과 토지 등기부등본 두 개를 발급받아 체크해보아야 합니다.

 

 

부동산 등기부등본 체크 시 주의사항

 

 

📌 등기부등본은 무조건 내가 발급하고 열람해서 여러 번 확인하세요!

등기부등본은 부동산 거래를 할 당사자인 내가 직접 발급하고 열람하는 것이 매우 중요합니다. 등기부등본 서류는 위조가 가능하기 때문에 직접 떼서 체크해 보는 것이 가장 안전하기 때문인데요.

 

이 과정에서 집의 소유주, 현재의 집주인이 일치하는지 확인해야 하며 집을 볼 때와 계약직전, 이렇게 최소 2번 이상은 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요합니다. 또 등기부등본과 매매 계약서의 여러 사항이 일치하는지 확인해야 합니다. 

 

📌 거래할 부동산 등기부등본에 가압류나 가처분이 기재되어 있다면?

전세 계약 시에는 부동산 등기부등본을 여러 번 확인해야 하는데요. 부동산의 실제 소유자, 압류, 가압류, 가등기, 저당권 등의 권리 제한 사항이 있는지 여러 번 확인해 보고 만약 해당 부동산에 가압류나 가처분 등이 기재되어 있다면 해당 사항들을 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

 

📌 오피스텔이나 다가구 주택이라면?

일반적으로 전세 계약으로 원룸 또는 투룸을 구하는 경우에는 오피스텔, 다가구주택 등이 대부분입니다. 다가구주택의 경우 용도상 단독주택이면서 소유자가 한 명인데요. 이럴 때에는 여러 가구가 한 명의 소유주에게 보증금을 주고 거주하게 되는데, 해당 소유주가 대출을 갚지 못해서 건물이 경매로 넘어가게 되는 경우 우선순위를 따져서 보증금을 돌려주게 됩니다.

 

이런 이유로 우선순위가 밀린 후순위 세입자라면, 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다. 다세대주택일 경우에는 여러 세대로 나뉘어있으나 건물 소유주는 한 명인 경우가 많기 때문에 이런 경우 공인중개사에게 해당 건물은 어떤 유형이고 소유주는 어떤 사람인지를 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

📌 전세계약서 작성은 꼭 소유권자와 계약을 체결하세요!

전세계약서를 작성할 때는 대리인과 계약하지 않는 것이 좋습니다. 대리인과 계약할 경우 법적인 다툼이 발생할 우려가 있기 때문입니다. 또, 전세계약을 한 이후의 전세금은 반드시 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금하는 것이 중요합니다. 

 

전세계약을 했다면 곧바로 전입신고를 통해 확정일자를 받아야 합니다. 이러한 절차를 거쳐야 나중에 집주인이 바뀌더라도 전세금 반환을 비롯하여 해당 주택에서 거주할 수 있는 나의 권리 등이 인정될 수 있기 때문에 매우 중요합니다. 

 

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